Bokföringsnämnden (BFN) har tagit fram ett regelverk för årsredovisning som heter K3. Det är mer omfattande än K2 och blir obligatoriskt för alla bostadsrättsföreningar från 1 januari 2026. K3 innebär att en fastighet inte längre kan behandlas som en enda enhet, utan delas upp i komponenter som tak, fasad, hissar, fönster och stammar som redovisas separat.

Detta gör redovisningen mer rättvisande och långsiktigt hållbar, men det kräver också mer arbete för styrelserna och en tydlig underhållsplan.

K1, K2 och K3 – vilka regelverk finns?

I Sverige finns tre olika regelverk för hur bokslut och årsredovisningar ska utformas:

• K1: Används av enskilda firmor, handelsbolag och mindre föreningar som upprättar förenklat bokslut.
  
• K2: Det enklare regelverket som kan användas av mindre aktiebolag och ekonomiska föreningar.
  
• K3: Huvudregelverket som är mer detaljerat och omfattande. Från 2026 gäller det även alla bostadsrättsföreningar.
  

Medan K1 och K2 passar mindre verksamheter, blir K3 det obligatoriska valet för bostadsrättsföreningar. Läs mer om vem som måste följa K3.

Vad skiljer K3 från K2?

Den största skillnaden mellan K2 och K3 är hur fastigheten redovisas:

• K2: Hela fastigheten behandlas som en enhet vid avskrivning.
  
• K3: Fastigheten delas upp i komponenter (tak, fasad, fönster, hissar m.m.) och varje del skrivs av efter sin egen livslängd.

Det innebär att redovisningen blir mer detaljerad, transparent och långsiktig, men också mer administrativt krävande för alla involverade. Fördelar med K3 för bostadsrättsföreningar hittar du i denna artikel.

Varför införs K3 2026?

Bakgrunden till förändringen är att årsredovisningar ska ge en tydligare och mer rättvisande bild av bostadsrättsföreningens ekonomi. När fastigheten delas upp i olika delar blir det enklare att förstå föreningens långsiktiga underhållsbehov och framtida investeringar.

För styrelser betyder det bättre beslutsunderlag men också högre krav på dokumentation och planering. Läs vidare till varför K3 införs 2026.

Nackdelar med K3

Även om K3 ger en mer rättvisande bild finns det nackdelar som bostadsrättsföreningar måste förhålla sig till:

• Mer administration och högre arbetsbörda för styrelsen.
  
• Krav på uppdaterad underhållsplan.
  
• Fler upplysningar i årsredovisningen.
  

Här beskriver vi nackdelar med K3.

Sefast hjälper bostadsrättsföreningar i övergången

Hos Sefast hjälper vi bostadsrättsföreningar i Stockholm, Göteborg och runt om i Sverige att ställa om till K3. Vi arbetar med underhållsplaner, besiktningar och ekonomi så att övergången blir trygg och strukturerad.

Vi vet att det är mycket nytt för styrelserna och därför erbjuder vi både rådgivning och praktisk hjälp genom hela processen.

Kontakta Sefast

Sefast har lång erfarenhet av att hjälpa bostadsrättsföreningar med underhållsplaner, besiktningar och ekonomi enligt både K2 och K3. Vår rådgivning gör att ni kan känna er trygga genom hela omställningen.

Ring oss på 010-14 68 680 eller mejla info@sefast.se för att boka in ett möte tillsammans.
Vi arbetar främst med bostadsrättsföreningar i Stockholm och Göteborg, men vi finns tillgängliga för samtal från föreningar i hela Sverige för att se över just din situation. Kolla gärna in vidare på vår ortsida.

Vanliga frågor om K3

Vad är K3?

K3 är det regelverk som Bokföringsnämnden tagit fram för att skapa mer detaljerade och rättvisande årsredovisningar. För bostadsrättsföreningar blir det ett lagkrav från och med 2026, vilket gör att alla föreningar måste ställa om sina rutiner och anpassa redovisningen.

Vad är skillnaden mellan K2 och K3?

K2 har länge varit standard för många föreningar eftersom det är enklare. Där skrivs fastigheten av som en helhet, vilket kräver mindre arbete. I K3 delas fastigheten istället upp i komponenter, som tak, fasad, fönster och hissar, där varje del får sin egen avskrivningsplan. Det ger en tydligare bild men också mer administration.

Vilka måste följa K3?

Alla bostadsrättsföreningar omfattas av det nya kravet från 1 januari 2026. Mindre aktiebolag och vissa andra verksamheter kan fortfarande välja K2, men för föreningar finns inte längre det alternativet, de klassas då som obligatoriska K3-företag.

Vad innebär komponentavskrivning?

Komponentavskrivning betyder att man inte längre ser fastigheten som en klumpmässig tillgång. I stället delas byggnaden upp i större delar, som tak eller värmesystem, och varje del skrivs av efter sin tekniska livslängd. På så sätt speglar redovisningen mer hur fastigheten faktiskt slits och underhålls över tid.

Varför införs K3 för bostadsrättsföreningar?

Syftet är att medlemmar, långivare och andra intressenter ska få en mer realistisk bild av föreningens ekonomi. När man kan se hur olika delar av fastigheten avskrivs blir det lättare att planera investeringar, förstå det framtida underhållsbehovet och fatta beslut som gynnar föreningen långsiktigt.

Vilka är fördelarna med K3?

Den största fördelen är att årsredovisningen blir mer transparent och att styrelsen får bättre beslutsunderlag. Med K3 blir det också lättare att visa banken eller medlemmarna hur föreningens ekonomi ser ut på lång sikt, eftersom redovisningen inte döljer kommande kostnader för renoveringar eller utbyten.

Vilka är nackdelarna med K3?

Nackdelen är främst att arbetet ökar för styrelsen. Det krävs en underhållsplan som är uppdaterad och det blir fler poster att hålla reda på i årsredovisningen. För många mindre föreningar innebär det mer administration och ofta ett behov av att ta in extern kompetens.

Kan Sefast hjälpa oss med K3?

Ja, vi stöttar bostadsrättsföreningar i hela landet, med fokus på Stockholm och Göteborg. Vi hjälper till med nulägesanalyser, framtagning eller uppdatering av underhållsplan och rådgivning genom hela övergången. På så sätt slipper styrelsen stå ensam inför omställningen.